Коммунальная арифметика

Логотип Курган. генерирующ. компания=

Курганцам помогут разобраться в сложных вопросах, касающихся содержания и обслуживания внутридомовых инженерных систем

Согласно российскому законодательству собственники квартир несут ответственность не только за содержание своего жилья, но и всего многоквартирного дома. Порой в процессе управления домом возникают спорные и сложные ситуации, разобраться в которых жильцам бывает непросто. Сегодня директор по корпоративному и организационно-правовому управлению ОАО «Курганская генерирующая компания» Александр Прибылев ответит на наиболее волнующие курганцев вопросы, касающиеся содержания и обслуживания внутридомовых инженерных систем.

— Кому принадлежат внутридомовая инженерная система многоквартирного дома, и сети, посредством которых в этот дом поставляется коммунальный ресурс?

— В городах Кургане и Шадринске Курганской области, как и во многих российских городах, многоквартирные дома подключены к единой системе теплоснабжения путем последовательного подключения каждого дома друг за другом. Такое подключение осуществлялось еще в советские времена, а также в 90-ые годы, и является законным, соответствует техническим нормам и правилам, градостроительному законодательству.

При этом, при строительстве многоквартирных домов согласно проектам осуществлялся монтаж внутридомовой системы инженерных сетей, будь то трубопроводы отопления, горячей воды, холодной воды, газа и электрические сети. А построенный дом вводился в эксплуатацию с внутридомовыми инженерными сетями как единый объект недвижимости. Однако, подключение дома к единой системе централизованного теплоснабжения осуществлялось не застройщиком дома, а специализированной организацией, в ведении и обслуживании которой находились построенные последней тепловые сети к дому.

В связи с изменением законодательства, введением в действие Гражданского кодекса РФ, в сфере подключения объектов недвижимости к единой системе централизованного теплоснабжения ничего не поменялось. Сегодня, застройщики также строят дома с внутридомовыми инженерными сетями как единый объект недвижимости. А ресурсоснабжающие организации подключают дома к централизованной системе снабжения, являются собственниками построенных для подключения дома сетей и обслуживают их.

На сегодняшний день, как и ранее, экономически более выгодно строить сети до каждого дома не от распределительного устройства (тепловой пункт, тепловая камера), а от соседнего дома, так как распределительные устройства часто находятся в значительном удалении от строящегося дома. Именно экономическими соображениями оперируют сегодня застройщики, когда проектируют подключение многоквартирного дома от соседнего (например, когда застройщик строит несколько домов в одном микрорайоне).

Однако, при таком подключении (последовательном) внутридомовые сети, в том числе трубопроводы, от которых в подвале дома подключен соседний дом, не становятся чьей-либо собственностью только по причине подключения соседнего здания от внутридомовых сетей данного дом. Тем более, собственностью поставщика коммунальных ресурсов.

Данные внутридомовые сети как в домах, построенных ранее, так и во вновь введенных домах, являются общедолевой собственностью всех собственников жилых помещений дома. И до законной передачи (отчуждения) общедолевой собственности третьему лицу, по смыслу законодателя, принадлежат прежним владельцам. Тот факт, что трубопровод воды, газа, электрический кабель и другие сети, по которому коммунальный ресурс подается в дом, одного диаметра и материала, не исключает права собственности жильцов дома на трубопроводы воды, газа и электрические сети в подвале дома. Строительство части внутридомовой системы отопления (горячего водоснабжения) в подвале дома идентичного диаметра с трубопроводом, подающим ресурс в дом, обусловлено строительными нормами и правилами теплоснабжения.

В соответствии с действующими нормами жилищного законодательства, многоквартирный дом представляет собой совокупность двух и более квартир и содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме. Общее имущество многоквартирного дома, согласно п.2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491, включает в себя в том числе: механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Внешней границей тепловых сетей, входящих в состав общего имущества, как правило, является внешняя граница стены многоквартирного дома.

Трубопровод тепловых сетей, проходящий по подвальному помещению многоквартирного дома, от которого при этом осуществляется теплоснабжение данного дома, является частью общедомового имущества, поскольку такой трубопровод отвечает всем критериям имущества данного вида: находится в границах стен многоквартирного дома, предназначен для обслуживания более, чем одной квартиры. Последовательное подключение к данной сети иных объектов недвижимости на ее статус, как общедомовой, влияние не оказывает.

Таким образом, любые внутридомовые сети в подвале дома принадлежат собственникам жилых помещений в этом доме и являются общедомовым имуществом.

— Как определить, является транзитным трубопровод, проходящий по подвалу жилого многоквартирного дома, или нет?

— Трубопроводы, проложенные по подвалу жилого многоквартирного дома и обеспечивающие передачу тепловой энергии к другим объектам недвижимости, разделяются на два вида: трубопровод, посредством которого в данный дом поставляется коммунальный ресурс для целей оказания коммунальных услуг владельцам помещений, и трубопровод, единственной целью которого является передача тепловой энергии к иным объектам недвижимости, не относящимся к помещениям данного многоквартирного дома. Несмотря на то, что действующее законодательство не оперирует понятием «транзитный трубопровод», большинство людей относит это определение ко второму виду трубопровода.

В городе Кургане существует только один дом, присоединенный к единой системе теплоснабжения, по подвалу которого проходит трубопровод второго вида (на соседнее здание без врезок от него для этого дома). Это жилой дом по адресу: Гоголя, 7.

Во всех остальных многоквартирных домах, последовательно подключенных друг за другом, трубопровод ресурсоснабжающей организации, присоединенный к внутридомовой системе дома (ввод в здание), снабжает коммунальным ресурсом такой дом, а вся внутридомовая система отопления, в том числе трубопроводы в подвале дома, является общедомовым имуществом дома, несмотря на то, что от внутридомовой системы такого дома подключен соседний объект недвижимости. Без данного трубопровода ресурсоснабжающей организации (на вводе в дом) поставка коммунального ресурса в такой дом невозможна. Иных трубопроводов ресурсоснабжающей организации, кроме того, по которому идет поставка ресурса, в многоквартирный дом не проложено. А значит «транзитных трубопроводов» не имеется.

— За чей счет осуществляется техническое обслуживание и ремонт трубопроводов в подвале дома, если от такого трубопровода подключено соседнее здание?

— По общему правилу, согласно статье 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме в надлежащем состоянии возложено на собственников расположенных в нем квартир (помещений).

Таким образом, расходы на техническое обслуживание и ремонт общедомового имущества должен нести собственник такого имущества, вне зависимости, крыша это дома, кабель связи или любая часть трубопровода в подвале.

Кроме того, именно на собственников помещений многоквартирного дома, являющихся одновременно долевыми собственниками трубопровода в подвале, нормами Закона «О теплоснабжении»  возложены обязательства не препятствовать передаче по их тепловым сетям тепловой энергии потребителям, теплопотребляющие установки которых присоединены к таким тепловым сетям, а также наложен запрет на требование от потребителей или теплоснабжающих организаций возмещения затрат на эксплуатацию таких тепловых сетей.

— Могут ли собственники внутридомовой системы отопления передать ее часть третьему лицу?

— В силу п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Соответственно, в зависимости от воли собственника, трубопровод в подвале дома, как и любая часть общедолевого имущества, может быть передан третьему лицу в порядке, определенном жилищным законодательством, в том числе теплоснабжающей организации для обслуживания и ремонта на возмездной основе.

На правах рекламы.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *