Ответственность на двоих

курган новости

Руководитель управкомпании «Возрождение» о том, как найти взаимопонимание с собственниками жилья  

Как найти взаимопонимание между собственниками жилья и управляющей компанией, почему жилищное законодательство нуждается в корректировке и каковы условия для качественного содержания дома, рассказывает генеральный директор ООО «Возрождение» Игорь Алексеев.

Игорь Александрович, какие дома обслуживает «Возрождение»?

— Компания была создана в апреле 2012 года. Я являюсь ее учредителем и генеральным директором, несу ответственность за всю работу. В обслуживании находится 25 домов. Это пяти- и девятиэтажки в центре города, Рябково, Заозерном и Энергетиках. Дома разные — есть относительно новые, а есть и такие, которым уже более 60 лет.

Как правило, УК с неохотой берут на обслуживание старые дома — слишком много с ними забот. Как ваша компания работает с таким фондом?

— Понятно, что такие дома нуждаются в особом подходе. Несколько домов, на которые зашла наша компания, были в плачевном состоянии. Затопленные подвалы, разрушенные коммуникации. В некоторых отсутствовала канализация, проводка находилась в аварийном состоянии, но основная беда — это крыши. Практически все дома — с «решетом» над головой. Необходимо было определяться с очередностью работ, определением финансовой стороны и т. д. Мы начали с технического обследования каждого МКД и согласования актов осмотра дома с собственниками. Все фиксировалось фото-, видеоматериалами. Когда стала понятна вся картина, было принято решение — в первую очередь необходимо восстанавливать подвалы. Подвал — это «сердце» дома. Жильцы редко спускаются туда, да и то, если плохо пахнет или что-то сильно бежит. Сейчас с гордостью могу сказать, что все подвалы сухие, убраны от мусора, приведены в рабочее состояние. Мы специально приглашаем собственников пройтись по подвалу, чтобы люди видели отличия «до» и «после».

Насколько важно взаимодействие с жильцами?

— На мой взгляд, важно поменять психологию собственника. Это двусторонний процесс, зависящий от жильцов дома и управляющей организации. Все начинается с выбора совета дома и председателя совета. Как правило, мало кто хочет взваливать на свои плечи эту ношу, но после разъяснений того, чем занимается совет, проблема с выбором отпадает. Когда взаимодействие появляется, все встает на свои места. Примером может послужить дом № 30 по улице Володарского. Дом очень сложный. Первоначально у собственников не было единого мнения по его содержанию. Прямо лебедь, рак и щука. Но провели собрание, выбрали совет, начали постепенно обсуждать проблемы. Здесь важна полная открытость управляющей организации — когда люди видят, что делается, куда тратятся их деньги, вопросов не возникает. И дом начал оживать. Более того, члены совета стали с нами ходить на прием в государственную жилищную инспекцию, суды, прокуратуру. Горой стояли за свой дом. С такими людьми приятно работать.

К вам обращаются с просьбой взять еще дома на обслуживание?

— Да, такие предложения есть, нас приглашают на ознакомительные собрания. И уже по первой встрече становится понятно, жильцы реально хотят изменить жизнь своего дома или нет. Если «да» — тогда это к нам. Если «нет» — значит «нет». Но как только принято положительное решение, начинается совместная работа. Необходимо полное взаимопонимание между УК и жильцами. Только так и никак иначе.

Главный критерий — готовность людей заниматься своим домом?

— Да, и если такая готовность есть, то я беру даже самые «тяжелые» дома. А вот работать с собственниками, которые не хотят участвовать в содержании своего дома, не вижу смысла. В моей практике есть случаи, когда мы именно по этой причине прекращали обслуживать дом после завершения годового контракта.

Люди платят за содержание и текущий ремонт. Почему же многие дома находятся не в лучшем состоянии?

— Согласно жилищному кодексу жильцы должны утверждать общим собранием тариф и план работы на год. Рекомендуемый тариф на содержание и текущий ремонт для муниципального жилья утверждается городской думой. Он рассчитывается исходя из минимального перечня работ, которые необходимо проводить на доме каждый месяц. Сюда входят вывоз мусора, уборка придомовой территории, подъездов, налоги, обслуживание лифтов и так далее. Если вычесть первоочередные затраты, останется сумма, которая идет на текущий ремонт.

Что такое текущий ремонт. Это замена вентилей в подвале, замена труб, покраска детской площадки, установка каких-то конструкций, ремонты в подъездах и на крышах.

Приведу пример. Начисления по первой строчке в квитанции в девятиэтажке — 107 тысяч рублей в месяц. Если вычесть все обязательные расходы, остается 6 тысяч, которые я могу тратить на текущий ремонт. В год это 72 тысячи рублей. Этих денег хватит на то, чтобы отремонтировать один подъезд. Но в течение года нужно ведь менять оборудование, которое выходит из строя, проводить внеплановые работы. Где брать деньги?

А еще есть дома совсем нерентабельные. У меня было на обслуживании семь трехэтажек на бульваре Солнечном. Для поддержания их в порядке нужно было увеличить тариф, а этого сделано не было. Результат — закончился договор, и совместная работа прекратилась.

Это большая проблема, но ведь законодатель предусмотрел право выбора тарифа за собственником.

— В рекомендованном тарифе, утвержденном исходя из минимального перечня обязательных работ, не могут быть учтены состояние конкретного дома, «хотелки» жильцов по благоустройству, замена коммуникаций и т. д. Считаю, что для определения реальной величины тарифа УК вместе с советом дома должны провести обследование, определить то, что необходимо отремонтировать. Затем составить смету на эти работы, определить сумму, сроки (год, три, пять), разделить на квадратные метры, прибавить расходы на минимальный перечень работ, и получится тот самый, необходимый, тариф. Сегодня же собственники не всегда готовы к такому ответственному решению, для многих гораздо проще платить по минимуму.

Кроме того, даже если есть утвержденный собственниками план, ГЖИ может выписать УК предписание на виды работ, не утвержденные планом, и заставить их сделать.

Вот и получается, что, с одной стороны, собственники сами решают, что необходимо сделать на доме, а с другой — есть надзорные органы, которых не интересует, есть ли средства на доме или нет, — обязаны сделать, и точка.

Есть примеры, когда собственники принимали более высокий тариф, чтобы привести дом в надлежащее состояние?

— Дом № 8 в 3-м микрорайоне. Вообще это показательный дом во всех отношениях. Первоначально совет возглавляла Светлана Ивановна Юсупова. Человек очень неравнодушный, грамотный, ответственный. Дом непросто преобразился благодаря работе совета и председателя, он стал образцом для подражания. Жильцы стали участвовать в различных городских программах, занимать призовые места, проводить праздники, субботники.

Кстати, на сайте УК «Возрождение» мы публикуем годовые отчеты и планы работ на каждый дом — подробные, с расчетами и подписями председателей советов домов — именно для того, чтобы наши взаимоотношения были прозрачными. Корректировка планов происходит постоянно, главное при этом — сохранять баланс финансовых возможностей и требований жильцов дома.

На обслуживании вашей УК есть дома, открывшие специальные счета по программе капитального ремонта?

— Из двадцати пяти домов спецсчета есть только у восьми. На мой взгляд, дело здесь опять же в менталитете собственников. Смотрите, по утвержденному тарифу на капитальный ремонт 6 рублей 97 копеек стандартный дом, 5 этажей, 4 подъезда, шиферная крыша, будет собирать деньги только на ремонт крыши 10 лет. Поэтому жильцы выбирают регионального оператора, который им сначала сделает (при условии попадания дома в программу капремонта на текущий год), а потом 10 лет будет эти деньги собирать. То же самое касается лифтов. Дома, которые хотят сами распоряжаться своими средствами, открывают свои спецсчета и сами определяют виды работ, которые необходимо сделать. Здесь собственники понимают, что их деньги идут исключительно на их дом, а не в общий котел, по своему усмотрению ими управляют и контролируют.

На какие вопросы собственников чаще всего приходится отвечать?

— Почти на каждом собрании приходится объяснять, что УК отвечает за общедомовое имущество. В каждой квартире проходит общая труба горячего, холодного водоснабжения и канализации. В случае выхода из строя какой-либо трубы замену производит УК бесплатно, так как это входит в тот самый перечень работ по утвержденному тарифу. Но часто бывает так: человек делает ремонт в квартире и решил поменять существующие рабочие трубы, например, на полипропилен. Вот этот вид работ относится к категории платных услуг, т. к. трубы были в исправном состоянии.

Еще одно частое заблуждение — «я собственник своей квартиры, а остальное — детская площадка, подъезд, подвал, крыши и т. д. — меня не волнуют». Но это не так — собственники квартиры имеют общедомовое имущество и должны его совместно содержать.

К сожалению, существует еще одна серьезная проблема — должники. За последнее время процент должников постоянно увеличивается. В некоторых домах он доходит до 30 %. Бороться с ними можно только через суды. Однако от момента подачи заявления в суд и до исполнения решения о взыскании проходит иногда 6‑8 месяцев. И эту проблему может решить только государство на законодательном уровне — ужесточением мер к неплательщикам, вплоть до выселения в другое по качеству жилье.

Какие вопросы ЖКХ нуждаются в скорейшем решении?

— Общедомовые нужды (ОДН) — большая головная боль для УК. Закон был написан с благими намерениями, чтобы стимулировать устранение потерь на общедомовых коммуникациях, ответственно заниматься содержанием дома. Но хотелось как лучше, а получилось как всегда.

Собственник оплачивает коммунальные ресурсы на ОДН управляющей компании, а она рассчитывается с поставщиками. Раньше начисления за ОДН шли по общедомовым приборам учета. С марта 2017 года жильцам выставляется оплата только по нормативу, если ими не принято другое решение.

К ОДН относятся: свет, который используется на освещение подъездов, подвалов, лифтов, уличное освещение. Холодная вода — для полива (если есть такой), для мытья подъездов. Горячая вода на общедомовые нужды не используется. Утечек по факту нет, начисления — есть. Вопрос — откуда?

Далее: ОДН — это разница показаний между объемом ресурса (вода, свет), зашедшим в дом, и суммарными показаниями приборов, установленных в квартирах. Это при условии, что все жильцы вовремя подали показания. Но в каждом доме есть те, кто не оплачивает ЖКУ, они, соответственно, не подают показания. Получается, что добропорядочные плательщики платят дважды: за себя и за того, кто не дал показания строкой текущего содержания через УК.

УК жильцам не может предъявить к оплате больше, чем норматив, но ей ресурсные компании выставляют суммы по фактическому потреблению, которое бывает в разы больше, чем норматив. Эта проблема, надеюсь, решится, когда вся страна перейдет на прямые договоры между собственниками и поставщиками коммунальных ресурсов, на систему, которая уже 8 лет работает в Кургане.

ЖКХ — это не только управляющие компании, но и «Энергосбыт», и «Водоканал», и «Теплосети», и «Электросети». Это целая система, которая должна слаженно работать.

Но так бывает далеко не всегда. Например, во время подготовки к отопительному сезону постоянно возникают какие-либо недопонимания с «Тепловыми сетями». Ведь все очень просто — напишите четкий регламент подготовительных работ, обсудите с директорами УК, технически грамотно объясните почему, например, сбросник должен быть диаметром 50, а не 40 мм. Всё будет понятно. Нет, правила меняются постоянно. Давайте сделаем их честными, открытыми, обсуждаемыми. Тогда система будет работать правильно, без перебоев.

Хотелось бы и большего взаимодействия с органами власти — директора УК готовы идти на диалог, готовы обозначить проблемы, а их не всегда слышат.

Какие условия необходимы для качественного содержания дома?

— Первое — заинтересованные во взаимодействии с УК советы домов.

Второе — закон не должен быть однобоким, ответственность должна лежать и на собственнике, и на управляющей компании. Договор должен выполняться обоюдно. ОДН надо исключить из строки текущего содержания, чтобы добросовестные жильцы не платили за должников.

Третье — в Жилищном кодексе нужно дописать строку: «управляющая компания работает в объеме тех денежных средств, которые поступают на счет».

Четвертое — переходить на прямые договоры.

Пятое — обязательное взаимодействие с муниципальной и региональной властями.

И, наконец, проводить жилищное просвещение собственников жилья с помощью средств массовой информации.

Управляющая компания «Возрождение» благодарит председателей советов, а также активных жильцов, принимающих активное участие в жизни своих домов:

— Петра Павловича Клопова (Карбышева, 1);

— Сергея Викторовича Лихачёва (Кузнецова, 8);

— Нину Константиновну Кокорину (3-й мкр-н, 8);

— Владимира Александровича Пожогина (3-й мкр-н, 7);

— Екатерину Сергеевну Березину (3-й мкр-н, 6-а);

— Эдуарда Николаевича Южакова (3-й мкр-н, 6);

— Евгения Николаевича Белизина (Климова, 56);

— Владимира Федоровича Семёнова (Карла Маркса, 74);

— Людмилу Григорьевну Середу и Надежду Михайловну Герасимову (Володарского, 30);

— Аллу Ивановну Шатохину (Климова, 43);

— Валентину Николаевну Гордиевскую (пр. Конституции, 48);

— Ольгу Николаевну Скипину (Краснодонская,

25-а);

— Юрия Алексеевича Ильяшенко (Карла Маркса, 61);

— Александра Евгеньевича Кумарина и Гарри Тавильевича Мерковича (Пичугина, 8);

— Анатолия Анатольевича Коробейникова и совет дома (4-й мкр-н, 22);

— Светлану Валентиновну Бурцеву (пер. Спартака, 3);

— Ольгу Сергеевну Смирнову и Галину Яковлевну Мартынову (4-й мкр-н, 21);

— Евгения Александровича Курбатова (4-й мкр-н, 18).

Подписывайтесь на наши новости в Телеграм

Теги: , , ,

Газета Курган и Курганцы Новости Кургана не пропустите важные новости

Два раза в неделю – во вторник и в пятницу специально для вас мы отбираем самые важные и интересные публикации, которые включаем в вечернюю рассылку. Наша информация экономит Ваше время и позволяет быть в курсе событий.

Система Orphus

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Выбор читателей: