Почему рост цен на вторичное жилье в России замедлился и что может изменить рынок в ближайшие месяцы

Годовой прирост цен на вторичное жилье в России оказался рекордно низким за последние пять лет, что стало неожиданностью как для покупателей, так и для продавцов. Почему рынок внезапно притормозил и как это скажется на доступности жилья и перспективах сделок в ближайшем будущем?

Основные тренды на рынке вторичного жилья

В 2024–2025 годах вторичное жилье подорожало в среднем всего на 2,1%, достигнув 127,9 тыс. руб. за квадратный метр. Такие данные приводит федеральное агентство недвижимости «Этажи». Для сравнения, в предыдущие периоды рост был значительно выше:

• 2023–2024 годы: 7,9%
• 2022–2023 годы: 8,9%
• 2021–2022 годы: 19,5%
• 2020–2021 годы: 17,5%

Подобное замедление выглядит особенно заметно на фоне желания населения ​​взять ипотеку на 30 лет, т. к. этот срок считается наиболее комфортным для погашения долга. Основной вопрос — почему рынок так резко изменил свою динамику и что стоит за новыми цифрами?

Почему цены перестали расти

Одной из ключевых причин эксперты называют существенное ужесточение условий по рыночной ипотеке. Высокие процентные ставки стали препятствием для многих покупателей, делающих ставку на кредитные программы. Как результат, заметно снизился платежеспособный спрос — число заключённых сделок уменьшилось, а срок экспозиции (времени размещения объекта на рынке) увеличился.

Многие собственники, чтобы ускорить продажу, вынуждены идти на скидки. По данным «Этажей», средний размер предоставляемого дисконта в июле–августе 2025 года достиг 6,5%, что стало историческим максимумом. Ведущий аналитик агентства Александр Иванов поясняет: «Рынок вторичной недвижимости сейчас испытывает давление высокой стоимости ипотеки. Это ограничивает спрос и удлиняет сроки поиска покупателей».

Таким образом, стагнация цен напрямую связана с ограничениями по кредитным возможностям и снижением покупательской активности.

Как ведут себя цены в малых и средних городах

Снижение активности наиболее ощутимо проявляется в малых и средних городах России, где ограниченность платежеспособного спроса особенно чувствительна. Здесь вторичное жилье не только не дорожает, но иногда даже дешевеет. Аналитики отмечают, что именно эти города сейчас формируют общий тренд замедления на российском рынке: их влияние на средние показатели по стране стало значительным.

Причина проста: доступность ипотеки в регионах ниже, чем в мегаполисах, а альтернативных источников финансирования почти нет. В отдельных городах фиксируются случаи отрицательной динамики цен — объекты продаются дешевле, чем год назад, так как покупатели не готовы брать на себя высокий кредитный риск.

Специфика мегаполисов: отдельная динамика

В городах-миллионниках ситуация заметно отличается. Здесь рост цен на вторичную недвижимость опережает средние российские показатели. Например, за последний год недвижимость в Перми подорожала на 12,6% (до 117,3 тыс. руб. за кв. м), в Казани — на 12% (до 188,4 тыс. руб.), в Воронеже — на 8,5% (до 107,8 тыс. руб.), а в Екатеринбурге — на 8,4% (до 136,6 тыс. руб.).

Санкт-Петербург показывает уверенный рост на уровне 7,9% (до 226,1 тыс. руб.), а Уфа, Новосибирск, Самара, Нижний Новгород и Ростов-на-Дону демонстрируют прибавку от 4,9% до 7,1%. Москва же занимает 11-е место среди миллионников: с сентября 2024 года по сентябрь 2025 года средняя цена выросла на 4,5% и составила 351,9 тыс. руб. за квадратный метр.

Примечательно, что даже в столь высококонкурентных городах наблюдаются локальные корректировки: в некоторых административных округах Москвы в августе 2025 года цены снизились.

Что прогнозируют эксперты: возможные сценарии

Аналитики сходятся во мнении, что дальнейшая динамика цен на вторичном рынке будет во многом зависеть от ставок по ипотечным кредитам. При смягчении условий и снижении процентов накопленный отложенный спрос может получить выход: часть покупателей, которые ранее отложили решение, вернутся на рынок.

Это способно спровоцировать новый рост стоимости квадратного метра, особенно с учетом того, что цены на вторичное жилье сейчас заметно отстают от стоимости новостроек. Однако не исключена возможность противоречий: резкое оживление спроса может вызвать неравномерный подъем, а при сохранении высоких ставок стагнация затянется.

Как изменяется структура спроса и предложения

Ведущий аналитик Александр Иванов отмечает, что рост средней цены часто связан не столько с востребованностью рынка, сколько с изменением структуры предложений. На сегодняшний день многие покупатели фокусируются на объектах с максимальным дисконтом, а продавцы всё чаще идут на альтернативные сделки — меняют небольшие квартиры на более просторные варианты.

Такие сделки приводят к тому, что в статистике увеличивается доля крупных по площади объектов, где стоимость квадратного метра традиционно ниже, чем в малогабаритном жилье. Это частично снижает средний показатель по рынку, что может вводить в заблуждение относительно реальной динамики спроса.

Примеры локальных изменений и индивидуальных историй

Даже внутри одного города могут наблюдаться разные тенденции: в одних районах жильё дешевеет, в других продолжает дорожать. В Москве, например, в августе отмечено снижение стоимости “квадрата” сразу в четырех административных округах: Новая Москва (ТАО и НАО), Зеленоград, северо-восток столицы.

Такие расхождения возникают под влиянием множества факторов — от состояния транспортной инфраструктуры до перемен на рынке труда, миграционных процессов и реализации городских программ развития. Одни районы выигрывают от новостроек, другие теряют в ценности из-за сокращения спроса на старый фонд.

Факторы неопределенности и ограничения прогноза

Любые прогнозы по развитию рынка жилья неизбежно сталкиваются с неопределенностью. Дальнейшее движение цен будет зависеть от макроэкономической ситуации, изменений в кредитной политике, а также от запуска или свертывания социальных программ поддержки.

При этом эксперты отмечают: спрос и цены будут меняться по-разному в зависимости от региона, типа недвижимости и покупательских сценариев. Вполне возможно, что локальные тренды обгонят общероссийские, а отдельные сегменты рынка окажутся более устойчивыми к колебаниям.

Какие дополнительные факторы могут неожиданно повлиять на рынок в ближайшее время? Ответ, по мнению экспертов, остаётся открытым и требует особого внимания к деталям каждого региона и населенного пункта.