Двушка или трёшка с кухней-гостиной на тех же метрах: вопросы, которые решают выбор

Эти вопросы задают себе семьи, которые нашли две квартиры одного метража в одном доме и не понимают, какую брать. Ответы короткие и идут от общего к частному.

Чем отличаются эти квартиры

Сначала о том, что именно продают под двумя названиями и почему одинаковые метры дают разные комнаты. Эти ответы стоит прочитать до просмотра, пока планировка не выбрана по фотографии.

Чем двушка отличается от трёхкомнатной квартиры с кухней-гостиной, если метры одинаковые?

Двушка в новостройке и квартира из двух спален с кухней-гостиной могут укладываться в одну площадь: разница в том, сколько стен поставил застройщик. В двушке две жилые комнаты и отдельная кухня: если одна комната служит гостиной, спальня остаётся одна. Во втором варианте две спальни, а гостиная объединена с кухней, и комнат с кухней-гостиной три. Получается, что за те же метры покупатель выбирает между отдельной кухней и второй спальней при общей гостиной.

Есть ли у такой планировки официальное название?

В объявлениях её называют евротрёшкой, но в законах и строительных правилах такого термина нет, это слово из рекламы. Сколько комнат у квартиры на деле, видно из экспликации в проекте договора долевого участия, где каждая комната и кухня указаны отдельно с площадью. На экспликацию, а не на название в объявлении, и стоит опираться.

Почему спальни во втором варианте меньше?

Площадь одна, а комнат больше. Стена между двумя спальнями и проход к ним забирают метры, которые в двушке остаются внутри комнат. И каждый метр, ушедший в перегородку и коридор, оплачен по той же цене, что и метр спальни.

Жизнь в этих квартирах

Дальше вопросы, на которые отвечает не планировка, а уклад семьи и южное лето. Здесь у каждой семьи свой ответ, и правильного для всех нет. Для Краснодара к обычным вопросам добавляется жара: от неё зависит, где удобно готовить и как квартира остывает ночью.

Кому хватит двушки?

Паре без детей, паре с одним маленьким ребёнком, человеку, который работает вне дома. Отдельная кухня здесь удобна тем, что готовка не мешает тому, кто отдыхает в комнате. Вторая комната остаётся гибкой: сегодня кабинет, через пару лет детская.

Кому нужны именно 2 спальни и кухня-гостиная?

Тем, кому нужны две спальни и при этом общая комната: родителям и ребёнку школьного возраста, семье, где кто-то работает из дома за закрытой дверью. В двушке одна из комнат в таком случае превращается в проходную гостиную, и спальня остаётся одна. Плата за вторую спальню в том, что телевизор, плита и уроки оказываются в одной комнате.

Где готовить, когда на улице за 30?

По нормам сайта «Погода и климат» июльский дневной максимум в Краснодаре в среднем 31,1 градуса, августовский 31,4. Плита в кухне-гостиной летом нагревает ту комнату, где семья проводит вечер, и кондиционеру приходится остужать и кухню, и гостиную разом. В двушке кухню можно закрыть дверью, и жар остаётся в ней.

Проветривается ли такая квартира насквозь?

Сквозное проветривание зависит от того, есть ли окна на две стороны дома и не перекрывают ли путь воздуху двери. В двушке с окнами на две стороны квартира проветривается насквозь, если открыть двери комнат. В квартире с двумя спальнями и кухней-гостиной лишняя перегородка может отрезать одну из спален от этого потока, если её окно смотрит туда же, куда окно соседней. Как идут окна, видно по плану этажа до покупки.

Неудобные вопросы

Последние вопросы те, на которые в рекламе отвечают уклончиво. Ответы на них не делают выбор за покупателя, но убирают пару иллюзий: о том, что формат сам по себе продаётся лучше, и о том, что стены всегда можно переставить потом.

Какую из них потом легче продать?

Цифрами на этот вопрос не ответить. В таблицах средних цен Росстат делит квартиры по качеству жилья, а не по формату планировки, поэтому отдельных цен для двушек и квартир с кухней-гостиной в открытой статистике нет. Остаётся опираться на планировку: квартира с удобными комнатами и окнами на тихую сторону найдёт покупателя быстрее неудобной, как бы та ни называлась.

Можно ли потом перестроить двушку под 2 спальни?

Можно попробовать, но это перепланировка, и её согласовывают по правилам главы 4 Жилищного кодекса РФ (статьи 25–29). Без согласования квартира с перенесёнными стенами создаёт проблемы при продаже и при ипотеке покупателя.

Зачем такую планировку предлагают как семейную?

На тех же метрах она выглядит как квартира с большим числом комнат, и её удобно предлагать как семейную. Подача от этого не становится нечестной, она решает задачу продавца. Покупателю же важнее, сколько людей будут спать отдельно и куда выходят окна спален.