Вторая спальня или большая кухня: что выбирают покупатели новостроек в Краснодаре

В новых жилых комплексах Краснодара на одном и том же метраже соседствуют два варианта. Привычная двухкомнатная квартира с отдельной кухней стоит в каталогах застройщиков рядом с планировкой, где на той же площади поместились две спальни и общая кухня-гостиная. Выбор между ними семья делает не по количеству метров, а по тому, как собирается жить.

Одинаковая площадь даёт разное число комнат

Разница между вариантами сводится к тому, сколько стен поставил застройщик. В квартире с отдельной кухней две жилые комнаты, и если одна из них отдана под гостиную, спальня остаётся одна. Во втором варианте спален две, а общая комната совмещена с местом для готовки. За ту же сумму покупатель получает либо закрытую кухню, либо вторую спальню при общей гостиной.

У второй спальни есть своя цена, и она видна по размерам. Перегородка между спальнями и коридор к ним забирают метры, которые в первом варианте остаются внутри комнат. Поэтому спальни в новом формате обычно меньше, а каждый метр стены и прохода оплачен так же, как метр жилого пространства.

Название в объявлении не заменяет документы

Квартиру с двумя жилыми комнатами и отдельной кухней в разговоре и в объявлениях называют коротко: двушка в новостройке. Для планировки с кухней-гостиной рынок придумал свои рекламные слова, но в законах и строительных правилах таких терминов нет. Сколько комнат в квартире на деле, показывает экспликация в проекте договора долевого участия, где каждая комната и кухня указаны отдельно, с площадью.

Кухня в двухкомнатной квартире жилой не считается и в экспликации идёт отдельной строкой. По тому же документу видно, какие помещения планировки с кухней-гостиной отнесены к жилым, а какие нет. Проект договора стоит запросить у застройщика до подписания: такой документ говорит больше, чем подпись под картинкой в объявлении.

Южное лето работает на закрытую кухню

Для Краснодара к обычным соображениям добавляется жара. По нормам сайта «Погода и климат» средний дневной максимум июля здесь 31,1 градуса, августа 31,4. Плита в кухне-гостиной летом нагревает ту комнату, где семья проводит вечер, и кондиционеру приходится охлаждать готовку и отдых разом. Закрытая кухня позволяет оставить жар за дверью.

Сквозное проветривание зависит не от формата, а от окон. Оно возможно, если окна выходят на две стороны дома и двери не перекрывают путь воздуху. В планировке с двумя спальнями лишняя перегородка может отрезать одну из них от потока, когда её окно смотрит туда же, куда окно соседней. Расположение окон видно по плану этажа ещё до покупки, и для южного города оно значит не меньше, чем число комнат.

Вторая спальня нужнее семьям со школьниками

Формат с кухней-гостиной выигрывает там, где людям нужно спать раздельно и при этом иметь общую комнату. Это родители с ребёнком школьного возраста или семья, где кто-то работает из дома за закрытой дверью. В квартире с отдельной кухней одна из комнат в такой ситуации становится гостиной, и спальня остаётся одна. Для школьника отдельная спальня означает тихий угол для уроков, для родителей возможность закрыть дверь вечером. Обратная сторона в том, что телевизор, плита и семейный ужин оказываются в одном пространстве.

Классическая двухкомнатная квартира удобнее паре без детей, паре с маленьким ребёнком, человеку, который работает вне дома. Готовка не мешает тому, кто отдыхает, а второе помещение остаётся гибким: сегодня кабинет, через несколько лет детская.

Стены потом переставить сложнее, чем кажется

Расчёт на то, чтобы купить квартиру с отдельной кухней и позже переставить стены под вторую спальню, упирается в закон. Это перепланировка, и её согласовывают по правилам главы 4 Жилищного кодекса РФ (статьи 25–29). Без согласования жильё с перенесёнными стенами создаёт трудности при продаже и при ипотеке будущего покупателя. Поэтому число спален разумнее определить на этапе выбора, а не откладывать на ремонт.

Статистика не подсказывает, что легче продать

В официальной статистике отдельных цен для разных планировок нет: в таблицах средних цен Росстат делит жильё по качеству, а не по устройству комнат. О будущей продаже приходится судить по самой планировке: удобные комнаты и окна на тихую сторону ценятся при любом названии.

Застройщику формат с кухней-гостиной удобен тем, что на тех же метрах выглядит как жильё с большим числом комнат, и его легко предлагать как семейное. Для покупателя важнее другое: сколько человек будут спать отдельно и куда выходят окна спален.