Как превратить старую проблемную многоэтажку в современный уютный дом

Новости Курган

Рассказали в курганской управкомпании «Чистый квартал» 

В управляющей компании «Чистый квартал» убеждены, что сегодня есть все возможности и условия для того, чтобы качественно содержать и обслуживать дома. О том, какие есть механизмы и какую роль здесь играет человеческий фактор, рассказывают руководители Наталья Серебрякова и Людмила Чудинова.

— Во главе вашей компании — женщины. Но женское ли это дело — заниматься жилищно-коммунальным хозяйством?

Людмила:

Новости Курган

— Испокон веков за домами следили женщины. Так заложено природой. Поэтому ничего необычного и сложного здесь нет. Всему можно научиться. Тем более, если в одной команде с тобой работают грамотные специалисты, а техническую часть работы на себя берет все-таки сильный пол. Ребята все технически подкованные, образованные и с большим опытом. Мы же вникаем во все тонкости.

К тому же опыт в сфере ЖКХ у нас с Натальей тоже есть. Раньше мы работали в некоммерческом партнерстве организаций жилищно-коммунального хозяйства «Новый ЖЭК». Люди приходили туда с жалобами на свои управкомпании, а мы эти жалобы рассматривали. Поэтому видели, какие ошибки они допускают и как эти проблемы можно решить. Так, в один момент возникла идея создать свою компанию, которая будет работать на иных принципах.

— Какой дом взяли первым на обслуживание?

Людмила: Многоэтажку по Зорге, 18. Люди были возмущены работой своей управкомпании и обратились к нам. А началось все с контейнерной площадки. Если помните, был такой период, когда в городе очень много контейнерных площадок были завалены мусором. Казалось бы, это проблема, которую можно решить за один день. Но она вытекла в недовольство со стороны собственников.

На собрании мы рассказали жильцам о своих планах и идеях по приведению дома в порядок. Было непросто. Люди боялись менять компанию, несмотря на то, что с ней им было плохо. Были и скептики, которые считали, что нам, девушкам, не справиться с их сложным домом. Но большинство в нас все же с первого дня поверили и поддержали.

Дом дался нам тяжело. Прежняя компания «Огонек», которая потом преобразовалась в «Новый город», отдавать его не собиралась. Пришлось судиться. Пока шли судебные тяжбы, мы около семи месяцев недополучали деньги от собственников, процент сбора средств был низкий. Приходилось вкладывать свои.

— С тех пор прошло четыре года. Как изменился дом?

Людмила: В доме сделано всё, что только можно. На Зорге, 18 мы поставили автоматику на отопление, поменяли старые деревянные окна на пластиковые, сделали входные пластиковые группы в подъездах, полностью поменяли сети горячего водоснабжения, отремонтировали сети холодного водоснабжения.

В соседнем доме по Зорге, 16, который перешел к нам позже, капитально отремонтировали крышу, также установили автоматику, заменили трубы горячего и холодного водоснабжения и установили пластиковые окна в подъездах.

Мы говорим о двух домах, потому что рассматриваем их как единый комплекс. У них один двор, который в прошлом году был отремонтирован по программе «Комфортная городская среда», и единая детская площадка, которую мы установили за счет тарифа на содержание.

— Вы больше чем полгода работали «в минус»… Не страшно было так рисковать?

Людмила: Первое время все дома, которые мы берем на обслуживание, работают в минус. Но таков наш подход. Мы взяли этот дом, обследовали, составили план работ, которые нужно было сделать в первую очередь, вложили деньги и привели его в порядок. Это дешевле, чем каждый день ездить на аварийные вызовы и латать дырявые трубы.

— Но ведь вложенные в дом деньги могли к вам просто не вернуться?

Людмила: Мы давно поняли: если хочешь получить какой-то эффект от своей работы, сначала нужно вкладываться. Если люди будут видеть результат и понимать, на что тратятся их деньги, они будут платить. У нас на девять домов, которые мы сейчас обслуживаем, всего три злостных неплательщика.

— Еще ни одна управкомпания не сказала, что ей достаточно тарифа. А вы умудряетесь ремонтировать на эти деньги дома. Как?

Наталья:

Новости Курган

— Во-первых, за счет экономии. Весь наш управленческий штат — это два человека: я и Людмила. Мы выполняем функции учредителя, юриста, экономиста и бухгалтера. Мы же занимаемся инженерными вопросами. Если появляется необходимость провести работы с инженерными сетями либо капитальный ремонт, мы спускаемся в подвал и смотрим, какой объем, целесообразно ли. Если да, то сами составляем смету, не привлекая дополнительно специалистов, и ищем по всей России, где это оборудование можно заказать подешевле. Сантехники, электрики, сварщик работают у нас по договору подряда. Так удобно и дешевле, чем содержать штат.

Людмила: Очень помогают спецсчета, открытые по программе капитального ремонта. Но что касается Зорге,16, то когда мы его взяли, там не было спецсчета. При этом дом был в ужасном состоянии и ремонтировать его надо было. Здесь мы применили другой механизм.

По закону жильцы могут в любое время выполнить капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов за свой счет, а потом на определенный период получить «освобождение» от уплаты ежемесячных взносов в Фонд.

Мы предложили людям такой вариант. Они согласились. Самый большой платеж с трехкомнатной квартиры составил около 6,5 тысячи рублей. Сбор был разовый, но некоторые попросили рассрочку. Мы собрали деньги и выполнили ремонт крыши. После чего люди год и семь месяцев не платили взносы по строке «капремонт».

— Какие еще есть возможности, чтобы приводить в порядок дома?

Людмила: Мы рассказываем людям обо всех программах и грантах и призываем в них участвовать.

Недавно на Карла Маркса, 42 установили детский уголок, который купили на грант главы города. Также на средства гранта установлено дополнительное спортивное оборудование на Зорге, 16 и 18.

В этом году три двора заявились на конкурс «Любимый город — лучший двор». Победители и призеры конкурса получают денежные призы.

В прошлом году двор на Зорге по нашей инициативе был включен в программу «Комфортная городская среда». Нам стоило больших трудов организовать не только свои два дома, но и дом другой управляющей компании, соседствующий на этой территории. Но результат того стоит. При этом мы заявились на субсидию. Эта форма предполагает, что деньги направляются управляющей компании, а она уже ищет подрядчика и контролирует работы. Можно было отдать все властям, они бы провели конкурс и выбрали какую-нибудь подрядную организацию. Но нам хотелось полностью контролировать процесс. Были проблемы, подрядчик оттягивал сроки, но мы все успели.

Сейчас готовим документы еще на два дома, чтобы включить их в программу на 2019 год.

— Как еще домам можно зарабатывать деньги?

Людмила: Привлекать средства рекламодателей, которые размещают на фасадах свою рекламу. Ведь это имущество собственников, и с ними надо согласовывать эти моменты. На одном из домов магазин повесил свою рекламу, но на условиях, что сделает забор у детской площадки.

Недавно на Карла Маркса жильцы приняли решение разрешить на своем фасаде световую проекционную рекламу на условиях, что предприниматель будет оплачивать аренду. Эти деньги пойдут на содержание дома.

— На Зорге, 16 тариф по первой строчке квитанции почти на рубль ниже, чем по городу. Везде так?

Людмила: На всех домах тариф индивидуальный. Когда мы принимаем дом на обслуживание, то составляем смету, просчитываем, сколько нужно тратить на работы по сантехнике, электрике, услуги дворника и так далее. Все прозрачно и зависит от состояния дома и от того, требуется ли ему какой-то глобальный ремонт. Все обговаривается с собственниками — согласны ли на этот ремонт и в каком объеме хотят получать услуги.

У нас дошло до того, что в некоторых дворах есть садовники, которые ухаживают за цветами и поливают газоны. Они получают зарплату, и это заложено в тариф. А садовники — это бабушки, которые там живут. Желающих много, даже есть конкуренция.

Наталья: При этом в одном из домов два года мы не могли приучить жильцов садить цветы, поливать и полоть. Тогда я сама надела перчатки и начала высаживать цветы. Люди видели это. Наверное, им стало неловко, что директор управкомпании садит им цветы. Тогда жильцы скооперировались и теперь сами создают у себя красоту.

— Люди, как правило, хотят платить меньше, а получать больше. Что отвечаете в этом случае?

Людмила: Есть такие примеры. Когда люди просят, чтобы мы взяли их дом, обычно говорят: «Дом запущенный, подвал затоплен, крыша неважная, в подъездах ремонта нет. Но вот тариф 13 рублей что-то сильно большой». Как объяснить, что это немного? Сбор с дома 40 тысяч рублей — что можно сделать на эти деньги? Один вывоз мусора стоит 3,5 тысячи.

Некоторым надо долго разъяснять, что все должно быть соразмерно — затраты соразмерны работам, а работы соразмерны тарифу.

Многие компании поступают просто — мол, предписание будет, тогда сделаем. Особо не спрашивают пожелания людей. Но уверена, предложи на Зорге, 16 или 18 увеличить тариф и при этом аргументируй, что в итоге они получат еще больше, они согласятся. Или на Карла Маркса — жильцы не откажутся отремонтировать трубы горячей воды и заплатить за это. Когда люди видят работу и видят, что есть результат этой работы, им проще довериться.

— Жилищное законодательство постоянно меняется. Например, со следующего года для управкомпаний начнут действовать стандарты качества. Ужесточатся требования к аварийно-диспетчерским службам и их сотрудникам, сроки реагирования и проведения проверок. Как относитесь к этим новшествам? Готовы работать в новых условиях?

Людмила: Мы уже работаем по этим стандартам и поэтому не боимся ужесточения требований.

Почему ужесточаются требования к управкомпаниям? Потому что на них поступает много жалоб. Но к нам это не относится. У нас за четыре года работы было 4‑5 жалоб с девяти домов. При этом на аварийку — ни одной. Потому что через двадцать минут после заявки аварийка уже на месте.

Были две жалобы на низкую температуру в квартирах зимой. Приехали, замерили — 23‑26 градусов. Это соответствует норме, поэтому в госжилинспекции по этим жалобам были отказы.

Там проблема была в другом. Дом панельный, наружные стены промерзают. И вроде температура в комнате нормальная, батареи горячие, а от стен — холод. Особенно это касается угловых квартир. Но в этом году мы эту проблему решили — провели собрание и утеплили фасад.

— Что тогда больше всего осложняет работу управляющим компаниям?

Людмила: Самая страшная проблема на сегодняшний день — это ГИС ЖКХ (государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства, — авт.). Не знаем уже, куда трубить об этой проблеме. Управкомпании обязаны выкладывать в эту систему всю информацию о технических характеристиках дома, тарифах, своей деятельности и так далее.

И если наполнение сайта будет неполным, за это предусмотрен штраф. Однако сама система несовершенна. Есть определенные технические нюансы, которые разработчик должен решить. Люди даже петицию пишут, чтобы отменили штрафные санкции хотя бы до тех пор, пока система не заработает на 100 %.

— Еще одна проблема для управкомпаний — это ОДН. Сейчас плата за общедомовые нужды включена в строку «содержание жилого помещения» и рассчитывается по нормативам. Все, что свыше нормативов, оплачивает управкомпания. По словам некоторых ваших коллег, общедомовые нужды их буквально разоряют. Что скажете?

Наталья: Это на самом деле так. Норматив очень низкий, а суммы, которые нам предъявляют энергетики за ОДН, очень большие.

Людмила: Порой ситуация доходит до абсурда. Чтобы было понятно, давайте на цифрах. К примеру, в январе общедомовой прибор насчитал 1500 кубов воды, при этом люди потребили 1300. Эта разница, 200 кубов, ложится на плечи УК. Таким образом, в доме по Карла Маркса, 42 в один из месяцев нам насчитали 30 тысяч рублей по холодной воде. При этом инженерные сети в порядке, протечек не было. Скорее всего, это арифметические ошибки со стороны «Энергосбыта». Мы уже второй месяц разбираемся и не можем понять, как появились эти цифры.

Но тут есть нюанс. Допустим, эти 1300 кубов — то, что люди передали по показаниям счетчиков. Но не все передали показания вовремя. В итоге общий счетчик показал на 200 кубов больше, и управкомпания их оплатила. Но в следующем месяце жильцы передали больше показаний, и разница между общедомовым и индивидуальным уже «минус 150 кубов». Только вот перерасчет энергетики не делают и не возвращают эту разницу. К оплате предъявляют 0 рублей. Закон на стороне энергетиков. Но мы настроены отстаивать свои и интересы жильцов в суде.

— Какой выход из этой ситуации?

Людмила: В рамках имеющегося законодательства выход из этой ситуации в установке автоматизированной системы приборов учета, которая не позволяет поставить магнит, отмотать счетчик или остановить его действие. Настало 25-е число 12 часов — система одномоментно снимает с общедомового прибора и со всех индивидуальных показания. В этом случае мы имеем чистую цифру, которая не зависит от того, передал человек показания или нет, и видим, сколько на самом деле ресурсов на содержание общедомового имущества потребила управляющая компания.

— Вы сказали, что, когда работали в «Новом ЖЭКе», видели ошибки других управкомпаний. Что это были за ошибки?

Людмила: Мне запомнился такой случай. Пришел мужчина с жалобой на то, что в их доме из-за долгов управкомпания отключила лифт. А он инвалид, на костылях. Сидит передо мной и плачет. Как я, говорит, буду ходить на девятый этаж?

Или еще пример, как раз с Зорге, 16. Человек обратился с жалобой на то, что в доме протекает крыша. Третий год ходит по инстанциям и не может найти защиты. В таких условиях люди даже ремонт в квартире сделать не могут.

Таких примеров много. Именно они показали, что так работать нельзя, и подтолкнули нас к тому, чтобы изменить эту ситуацию. Сотрудники управкомпаний имеют дело с людьми, надо помнить об этом и быть человечными.

— У вас девять домов. Еще брать будете?

Наталья: Пока нет. Мы недавно взяли очередной дом, надо приводить его в порядок, готовить к зиме. Это ведь все непросто.

Людмила: Мы берем только те дома, в которых жильцы готовы утвердить обоснованный тариф и работать по нашим принципам. Но бывают такие моменты, когда люди, что называется, «и в телегу не сяду, и пешком не пойду». И тариф больше не хотят, а лучше бы еще поменьше, и вкладываться в дом не хотят и участвовать в его жизни тоже не хотят. С ними тяжело найти взаимопонимание и договориться, поэтому такие дома мы не берем. Все-таки люди должны быть инициативны.

— По вашему мнению, как должна работать управляющая компания? Какой рецепт от УК «Чистый квартал»?

Людмила: Чтобы хорошо работать, надо любить свое дело, свою профессию. От этого и зависит успех.

Наталья: Мы работаем с энтузиазмом. Нам нравится то, что мы делаем.

Два раза в неделю – во вторник и в пятницу специально для вас мы отбираем самые важные и интересные публикации, которые включаем в вечернюю рассылку. Наша информация экономит Ваше время и позволяет быть в курсе событий.

Система Orphus

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *