Как наладить эффективное взаимодействие собственников и управкомпании по вопросам содержания дома

Рассказывает Дмитрий Нифонтов, руководитель проекта ЖКХ ООО «Центр дистанционного обучения «АКАТО» г. Санкт-Петербург

Рассмотрим, пожалуй, один из самых принципиальных вопросов, понимание которого является фундаментом, системообразующим элементом «Концепции вражды».

Суть лжетеории

Управляющая организация — это коммерческая организация, созданная с целью получения коммерческой прибыли. Следовательно, ее единственной целью являются деньги, а на все остальное ей наплевать. При этом жильцы дома рассматриваются управляющей организацией исключительно в качестве источника получения прибыли. Состояние же управляемого дома нисколько ее не волнует.

Жильцы, напротив, заинтересованы в том, чтобы жить в красивом, ухоженном доме с исправными коммуникациями, чистой и уютной придомовой территорией. При этом собственники хотят, чтобы размер платы за содержание был минимальным.

То есть у собственников помещений многоквартирного дома и у управляющей организации абсолютно противоположные цели и интересы, а следовательно, жильцы и управляющая этим домом организация принципиально никогда не могут договориться и могут действовать только в своих интересах исключительно в ущерб интересам другой стороны.

Попробуем проанализировать приведенные доводы и понять, насколько они верны.

Суть отношений между управляющей организацией и жильцами

Прежде всего напомним, что между собственниками помещений и организацией, управляющей этим домом, должен быть заключен договор управления. И ни одна из сторон договора не имеет права в одностороннем порядке устанавливать и / или изменять перечень работ по содержанию или стоимость таких работ — указанные перечень и стоимость являются существенными условиями договора управления, по которым в обязательном порядке стороны должны договориться еще до подписания и начала исполнения этого договора.

Собственники помещений выступают в качестве заказчика работ и услуг, а управорганизация — в качестве их исполнителя (см. часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса). При заключении договора управления у управляющей организации возникает обязанность по выполнению работ и услуг, а у собственников помещений — обязанность по оплате таких работ и услуг.

То есть отношения принципиально не отличаются от отношений наемного работника и работодателя. В трудовых отношениях собственник / руководитель предприятия нанимает на работу наемного работника, с которым заключает трудовой договор, по которому работник обязуется выполнять определенные работы, а собственник / руководитель предприятия обязуется выплачивать заработную плату. И точно по такой же схеме в жилищных отношениях — собственники помещений многоквартирного дома нанимают управляющую организацию, с которой заключают договор управления, по которому управорганизация обязуется выполнять определенные работы по содержанию, а собственники — оплачивать стоимость содержания.

Противоположны ли цели работодателя и наемного работника? Еще как противоположны! Работодатель стремится минимизировать зарплату и требовать выполнения максимального количества работы, а наемный работник стремится как можно меньше работать и как можно больше зарабатывать. Следует ли из этой противоположности целей невозможность достигнуть договоренности между работниками и работодателями? Вовсе нет. На сотнях тысяч предприятий в России работают наемные работники, и часть из них даже довольны своей работой и своей зарплатой, а часть работодателей довольна качеством работы своих работников и уровнем зарплаты, которую выплачивают своим работникам. Так как же они все договорились, если их цели прямо противоположны?

Взаимозависимость

Наемные работники не просто от нечего делать пошли работать, а работают для получения заработной платы и, соответственно, обеспечения своей жизнедеятельности за счет получаемых от работодателя средств. И работодатель приглашает работников не потому, что у него много лишних денег, а вследствие потребности в исполнителях работ. Такой взаимной востребованностью и обеспечивается договоренность между лицами, интересы которых противоположны.

Если работодатель откажется платить, работать у него никто не будет, и предприятие прекратит свое существование. Точно так же если работник откажется выполнять работу, ему перестанут платить зарплату, и жить ему станет не на что.

В жилищных отношениях аналогично. Именно за счет средств, оплачиваемых собственниками помещений за услуги и работы по содержанию жилья, финансируется управорганизация. И если она руководствуется только своими интересами и не учитывает интересы жильцов, то попросту не сможет управлять домами (ее услуги не будут востребованы) и прекратит свое существование. А если собственники не захотят оплачивать услуги и работы по содержанию, то их домом никто не захочет управлять — он будет ветшать, «зарастать» мусором и постепенно (или достаточно быстро) разваливаться.

Эти обстоятельства и вынуждают управорганизацию и собственников помещений в доме договариваться, несмотря на разность интересов.

Поскольку собственники имеют право выбрать управорганизацию по своему усмотрению, существование конкуренции между компаниями будет фактором, снижающим соотношение цены и качества предлагаемых услуг (в условиях конкуренции всегда возникают тенденции к повышению качества работ и снижению их стоимости).

В идеале управорганизация выполняет услуги и работы с качеством, которое устраивает жильцов, и получает за эти услуги и работы оплату, которая позволяет УО работать с прибылью и которую жильцы считают приемлемой, соответствующей качеству работ.

Таким образом, несмотря на разность интересов, имеются очень весомые причины для достижения договоренности между УО и собственниками помещений многоквартирного дома.

А если рассмотреть не только такие «корыстные» мотивы, как желание заработать (для УО) или желание жить в красивом доме с исправными коммуникациями (для собственников), то можно отметить, что подавляющее число добросовестных компаний хочет гордиться состоянием обслуживаемых домов, а подавляющее число добросовестных собственников не хотят иметь долги за жилищно-коммунальные услуги.

Дополнительные требования

Некоторые собственники помещений в силу тех или иных причин считают ненужным или недопустимым нанимать управорганизацию для управления своим домом. Законодательство позволяет создать для управления домом ТСЖ (или управлять домом непосредственно, если в нем не более 30 квартир). Если же собственники не хотят содержать свой дом, жилищное законодательство предписывает органу местного самоуправления провести конкурс по отбору управляющей организации. Собственно, это единственный предусмотренный законом случай «навязывания» собственникам управляющей организации.

Ну и, естественно, именно собственники помещений несут бремя содержания общего имущества, поскольку именно они и владеют этим общим имуществом.

На этом, в общем-то, практически заканчиваются обязанности жильцов дома.

Нормативные правовые акты, регулирующие отношения между управляющими организациями и жильцами, направлены, прежде всего, на поддержку именно жильцов. Жилищное законодательство устанавливает множество требований к содержимому и качеству работ по управлению домом. И одна из причин — распространенные заявления граждан о том, что в отношениях с управорганизацией они являются более слабой стороной. Законодатель усилил госрегулирование сферы ЖКХ, в том числе путем введения лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами, введения обязанности по раскрытию информации в ГИС ЖКХ, установления минимального перечня работ по содержанию, введения штрафов за нарушения порядка расчета стоимости таких работ, создания специализированных надзорных инстанций (органы госжилнадзора) с сохранением поднадзорности предоставления ЖКУ прокуратуре и органам Роспотребнадзора. Таким образом, управорганизация (вероятно, как более профессиональный участник жилищных отношений) имеет огромное число обязанностей, в то время как жильцы несут только обязанность по оплате потребляемых услуг.

Заключение

Управляющие организации и собственники помещений не просто могут, а обязаны договариваться между собой, иначе ни одна из сторон не достигнет своей цели — УО не получит прибыли, собственники не получат качественного обслуживания своего дома. И только договоренности по всем вопросам предоставления и оплаты услуг и их соблюдение могут быть залогом эффективного взаимовыгодного, устраивающего обе стороны взаимодействия.

Поскольку в статье использовано сравнение жилищных отношений с трудовыми, необходимо особо отметить, что именно собственники помещений многоквартирного дома выступают в роли работодателя, который нанимает управорганизацию на работу. И, как любой работодатель, собственники имеют право «уволить» нанятых работников за ненадлежащее качество услуг. А помимо этого у собственников большие возможности по привлечению управорганизаций к ответственности (или понуждению к выполнению тех или иных обязанностей) путем обращения в прокуратуру, Роспотребнадзор, госжилнадзор, суды.

Однако наличие огромного числа инструментов для привлечения управляющей организации к ответственности вовсе не означает признание её априори недобросовестной компанией. В России существует множество примеров, когда компании настолько эффективно обслуживают дома, что и жильцы других многоэтажек просят «взять под управление» и их дома. И никаких разговоров о некой противоположности интересов в таких случаях не возникает. Собственники домов выбирают (нанимают на работу) эффективную управкомпанию и наслаждаются качеством услуг, а компания исполняет свои обязательства, удовлетворяясь той стоимостью услуг (зарплатой), которую ей оплачивают собственники.

Очевидно, что взаимодействие сторон договора, сумевших договориться по всем вопросам, будет эффективным и гармоничным — и такое утверждение касается как трудовых, так и жилищных отношений.